新房，房子真成消费品了？

根据今年上半年的数据，全国二手房交易量占比达

到50.4%，首次实现对新房市场的历史性超越。

这一关键拐点标志着，我国房地产市场正式告别过

去的大规模增量建设阶段，全面跨入以存量流转为

主的存量房时代。对于绝大多数普通人来说，房子

已经从投资品，变成了消费品。

作为一个曾经的房地产老司机，我今天就借着这条

新闻，为大家拆解这一数据到底意味着什么，我们

普通人又该如何应对。

首先，全国二手房交易量占比达到50.4%这个数

据，极具迷惑性，这就跟你与马斯克身价合计9000

亿美元一样，虽然真实，但没啥参考价值。

那么真相到底是啥呢？

从时间维度看，二手房在全国住房交易中的份额,

的确经历了剧烈拉升：2018年仅占21%-23%,

2020年缓慢攀升至25%-27%，2022年突破

31%，2024年迅速扩大至43%左右，并于2026

年正式站上50.4%的历史拐点。

再看销售面积。

2018年全国新建商品住宅销售面积高达14.79亿

m²，二手房仅4.0-4.3亿 m²；2020年新房触及 15. 48亿 m2的历史峰值,二手房约5.2-5.5亿 m²。

而到了2026年上半年，新房已回落至约3.38亿

m²，二手房则达到3.5亿 m²左右。

这意味着，虽然房地产不景气，但是二手房销量依

旧可观。仅半年的二手房交易量，已接近2018年

全年的八成以上。

二手房眶卖，销量不断上涨，同时新房销量不断

减少，此消彼长之下，全国市场自然进入存量房阶

段。

从区域维度看，也就是将市场分为一至四线城市分

层对比，你会发现这又不算是个新事儿。

早在2009年，北京的二手房交易量就系统性超越

新房了，2016-2018年占比维持在70%以上：上

海、深圳的二手房于2015年完成反超，占比稳定

在65%-70%；南京、杭州、成都等准一线城市也

在2019年前后完成切换。

也就是说，一线城市约在2015年就进入存量房时

代，准一线城市2019年跟进，如今全国50.4%的

数据说明，三四线城市也终于跟上了。

背后反映出的事实是，2018年到2022年，全国

新房销售之所以如此火爆，完全是由三四线及县域

城市的增量撑起来的。当这部分需求也熄火时，全

国层面的存量房拐点才真正到来。

那么，为什么二手房越卖越火，新房却卖不动了?

核心原因有三个。

其一，二手房的价格优势。

二手房的价格更贴近市场真实水位，8000卖不动

就6000，6000卖不动就4000。

查看近一年的实际成交价就会发现，许多二手房已

跌回2016-2018年的水平。中介圈有句老话，没

有卖不动的房子，只有卖不动的价格。

价格弹性大，能够反映真实需求，是二手房最大的

优势。反观新房。降价空间也不是没有，但不能明

目张胆地降。

在三四线城市,房企可以用工抵房、增加实得面积、

减少容积率等隐蔽方式变相降价，但绝不能直接降

价。毕竟最近几年，房地产维权最多的原因，就是

老业主买贵了。

所以，新房宁可卖不出去，也不能轻易降价。

其二，确定性。

过去几年延期交付、烂尾的阴影，对市场信心的打

击至今未消。

二手房“所见即所得”，小区环境、周边配套、房

屋硬伤，实地走一圈便看得一清二楚，不存在交付

即翻车的风险。

既然房子已经从投资品回归消费品，那么对于一个

消费品来说，它的性价比就比“全新”更重要。就

像手机如果出厂即贬值，二手市场的高性价比就会

成为首选，房子也一样。

其三，地段好。

核心地段早已开发殆尽，好地段的房子纷纷从新房

变成二手房。目前仍在售的新盘大多位于远郊，在

配套、交通、成熟度上跟优质二手房不在一个量级，

很难和优质二手房竞争。

换句话来讲，在当前市场，二手房成为真正具备市

场竞争力的产品。

其实这也很正常，中国城镇化率已接近70%，房

地产增长曲线会大大放缓，房子不再具有稀缺性，

便从投资品变成了消费品。

对于一个发达经济体来说，存量房时代的到来只是

历史的必然，欧美日韩都经历过这个切换。

所以，真正问题从来不是“为什么”，而是“怎么

办“。

首先，如果房子变成消费品，三四线城市的新房就

更难受了。

因为三四线城市自有住房比例达到90%以上，人

均居住面积也在世界前茅。所以，三四线城市只有

少量家庭有置换新房的需求，而且他们还会横向对

比三四线新房和准一线二手房。

如果按照准一线城市新房销售占市场总额的

20%-30%计算，三四线城市未来要达到这个水平,

意味着新房销量还有一段下跌空间。

如果三四线新房销售还能下降，会发生什么?

最大困境是三四线地方财政吃紧，因为存量房交易

再活跃，流入地方财政的资金始终有限。

2024-2025年百城销售面积中，三四线降幅超

20%-30%，库存去化周期普遍升至24-36个月以

上。而当前在售的新房，大多对应2023-2024年

的土拍项目。据券商统计，当时部分弱三四线城市

70%-80%的土拍由本地城投拿下，本质上是房企

退场后，地方通过左手倒右手维持土地出让、增加

财政流动性的操作。

如果三四线新房销售下滑，就会传导到地方城投,

最终传导到城市经济循环系统。

这是因为城投也高度依赖融资，银行贷款、非标或

平台发债的资金成本普遍在4.5%-7%，部分地方

甚至高达10%。城投拿钱付土地款、开发建房，

一旦新房无法转化为现金流，债务链条的紧绷程度

可想而知。

这样一来，首当其冲的会是这些地区的体制内人

员。

从收入结构来看，中央仅保障广义财政人员的基本

工资，各类奖金完全依赖地方财力。基本工资通常

仅占总收入的二分之一，这也就意味着，不少地方

公务员的收入比几年前还低了不少。

如果地方财政没有足够的收入发放奖金，公务员的

实际收入可能天差地别。而收入变低，就会影响年

轻人的考公选择。比如浙江三四线城市、财政充裕

的区县，上岸分数可以直逼西部省会。

接着就是影响一些地方项目的投资。

当地方上缺钱时，各经营主体只有收紧开支，优先

保全现金流。由于中央财政的兜底严格限定在“三

保”，也就是保基本民生、保工资、保运转，凡是

付款义务不在“三保”范围内的经贸往来，都必须

独立评估交易对手的真实支付能力，不能再预设

“政府项目必有兜底”。

城投债投资就是一个典型。

过去买城投债，你看的是评级，但现在它们的评级

也面临持续的下行压力，现在一个地方的城投债能

不能投，不能只看评级，而是要看它们背后的项目

到底是什么成色。

首先，要看项目解决的是什么问题，是当地员工的

真实住房需求？比如，当地引进了某大型工厂，需

要在附近修房子出售给员工；还是旅游产业的配套

刚需；还是仅仅为了发当地财政人员的奖金?

这三者之间有本质区别，决定了项目是资产还是负

担。

二是一定要核查租售比。

能租出去的房子一定有市场，租都租不出价的大概

率没戏。既然房子是消费品，一定要能够被真实消

费才行。租金是检验项目是否具备“内生造血能力”

的试金石，租售比是刺破一切“纸面资产”泡沫的

那根针。

最后要看配套便利度。

投资时代，大家买房喜欢看规划，地铁什么时候通、

学校什么时候建、商场什么时候开业，全是买的预

期。但站在消费品视角，“规划”对今天的购买决

策来说，意义早就不像以前那么大了。

在消费品框架下，逻辑很简单，配套没兑现之前,

你完全可以等。等学校建好了、商场开业了、地铁

通了再买。一句话，在消费品时代，不要轻易

相信任何规划。

根据对各国房地产发展规律的复盘，再给大家几条

干货建议。

第一，聚拢核心城市。

房地产调整初期，价格下跌具有全国性；但房地产

软着陆后的房价回升，高度集中于特定重点都市

圈，如韩国首尔都市圈、日本东京都市圈。

也就是说，市场软着陆之后，确实会迎来新一轮上

行，但这一轮只有部分区域会真正起飞，绝大多数

城市将长期横盘甚至继续阴跌。

从发达国家的经验来看，当人口总量见顶、产业向

高附加值链条攀升时，人口和产业的聚集只是必然

结果。因为只有当地有足够的工作岗位，供大家支

付房租和房贷，房子才具备消费价值。

第二，聚焦基础民生领域。

下沉市场的活力，本质上取决于地方消费能力的厚

薄，当地方最大消费群体的购买力大幅缩水时，整

个市场的温度也会骤降。

一般来说，如果一个品牌的营收基本盘扎在三四线

城市，那它未来的业绩表现恐怕很难乐观。但大多

数经验证明，不管城市经济再怎么走下坡路，电信、

水电、能源等基础民生供给是一定会保住的，因为

这类资产具备刚性需求属性和制度托底属性。

所以从长期投资视角看，在财政紧平衡时代，贴近

‘三保”清单的民生类资产具备更强的防御性，适

合长期投资，同理，长期就业也可以考虑这些领域。

第三，关注具备国际竞争力的出口企业。

随着产业聚集，真正活下来的企业，大都是靠国际

市场打开第二增长曲线。真正具备国际竞争力的企

业，往往也拥有深厚的国内护城河；而无法在海外

市场立足的企业，其国内竞争力多半也是虚胖。

出海能力，是检验企业成色的试金石。不管大家就

业、投资还是买房，都要关注当地企业的出海能力

和造血能力。

总之，希望大家在存量房时代，更加理性地看待和

投资房产。